전월세전환율의 모든 것(계산기 링크, 뜻, 활용법)

요즘 전세가가 급락, 반등을 반복하며 불안정한 모습입니다. 고금리 영향이 큰 탓인데요. 임대인과 임차인은 전세가 나을지, 월세가 나을지 손익을 따져보는 시기이기도 하다. 이때 알아야 되는 것이 바로 전월세전환율입니다.

 

이미지를 누르면 확대해 볼 수 있습니다.

 

전월세전환율이란?

말 그대로 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 월세전환율이라고도 하죠. 우리나라는 주택임대차보호법을 통해 국가가 전월세전환율 가이드라인을 정하고 있습니다. 시장에만 맡겨두다간 전, 월세 간 미스매치가 발생할 수 있기 때문이죠.

 

최근 전세보증보험 가입 조건에 맞추기 위해 전세 일부를 월세로 전환하기도 하는데요. 이때 적용하는 것은 바로 전월세전환율입니다.

 

법에서 규정하고 있는 전월세전환율은 아래와 같습니다.

1. 은행에서 적용하는 금리와 해당 지역의 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행의 기준금리에 대통통령으로 정하는 이율을 더한 비율

1, 2번 중 낮은 값을 전월세전환율로 정하고 있습니다. 1번의 경우 10%로 고정돼 있습니다. 2번은 만일 한국은행 기준금리+2%입니다. 현재 기준금리가 3.5%라면 전월세전환율은 5.5%가 되죠.

 

물론 상대적 약자인 임차인을 위해 법정 전월세전환율보다 낮게 적용도 가능합니다. 중요한 것은 전월세전환율은 신규 계약이 아닌 갱신 때 적용한다는 겁니다. 

 

지역별 전월세전환율

한 가지 헷갈리는 부분이 있으실 겁니다. 지역별 전월세전환율이라는 국가 통계가 있죠. 최근 전국 평균이 6.1%에 달합니다. 법정 전월세전환율보다 오히려 더 높죠. 어떻게 된 일일까요?

 

위 링크를 보시면 아시겠지만, 시도별로 적게는 4%대, 많게는 8%대까지 전월세전환율을 형성하기도 합니다. 이는 신규계약까지 포함한 수치이기 때문입니다. 앞서 언급한대로 법정 전월세전환율은 갱신 계약 때 적용합니다.

갱신 계약 때 임대인과 임차인이 지역별 vs 법정 전월세전환율을 두고 논쟁을 벌인다면, 법정 전월세전환율을 적용해야 합니다. 

 

계산하기

계산 방법은 그리 어렵지 않습니다. 만일 갱신 계약 때 전세 1억 원에서 보증금 5000만+월세로 전환한다고 칩니다. 전월세전환율은 5.5%입니다. 보증금 5000만 원에 5.5%를 곱한 275만 원이 1년 동안 내는 월세입니다.

 

275만 원 나누기 12를 하면 약 23만 원이 매달 내는 월세가 됩니다. 즉 전세 1억 원이 보증금 5000만+월세 23만 원으로 바뀌는 셈이죠.

 

반대로 월세를 전세로 바꿀 때도 생각해 봅시다. 먼저 보증금 1000만 원+월세 50만 원이 있다고 칩니다. 이를 전세로 바꾸는 겁니다. 월세 50만 원에 12를 곱한 뒤, 다시 이를 5.5%로 나눕니다.

마지막으로 현 보증금 1000만 원을 더해줍니다. 위 계산 방법을 반대로 하는 거죠. 그럼 1억 1909만 원이라는 전세금이 나옵니다.

 

전월세전환율 계산기

일일이 적용해 계산할 필요는 없습니다. 전월세전환율 계산기를 활용하면 되죠.

계산기 이용법도 간단합니다. 전세→월세, 월세→전세 모두 구할 수 있습니다. 전세→월세 땐 전월세전환율과 현재 전세보증금, 바꿀 보증금만 입력하면 월세가 자동으로 산출됩니다. 반대로 월세→전세 땐 전월세전환율과 현재 월세보증금, 월세만 넣으면 전세보증금이 나옵니다.

 

전월세전환율 활용 팁

고금리 때 고민되는 것이 전세 or 월세입니다. 저금리라면 따지지도 않고 전세가 유리하겠죠. 그러나 현재와 같은 고금리 시기엔 오히려 월세가 더 쌀 수 있습니다.

 

결론적으로 보면 전월세전환율보다 시중금리가 낮다면 전세가 낫고, 시중금리가 더 높다면 월세로 전환하는 것을 고민해 볼 필요가 있습니다. 

 

전월세전환율은 부동산 투자 측면으로도 살펴볼 수 있습니다. 보통 60제곱미터 이하 아파트 소형 평수가 전월세전환율이 높습니다. 중소형, 대형보다 임대 수익이 좋다는 뜻이죠. 입지 좋은 곳을 잘만 찾는다면 수익형+차익형 모두 기대할 수 있습니다.